Kauce neboli jistota
Při uzavírání nájemních smluv se nájemce ze strany pronajímatele často setká s požadavkem na úhradu peněžní částky před samotným nájmem. Dříve se této částce říkalo kauce a takto je obecně známá. Nová právní úprava již neuvádí pojem kauce, ale hovoří o jistotě.
Jistota není nezbytnou náležitostí nájemní smlouvy, ale v naprosté většině případů bude v nájemní smlouvě ujednána. Pronajímatel je pomocí jistoty zajištěn pro případy, kdy nájemce způsobí v bytě škodu či dluží nájemné nebo jiné platby v souvislosti s nájmem. Pokud tak nájemní smlouvy výslovně stanoví, je pronajímatel oprávněn veškeré takové dluhy nájemce započíst oproti jistotě a nájemce je povinen jistotu doplatit do původní výše již za trvání nájmu. Pokud v nájemní smlouvě ujednání o možnosti započtení již při trvání nájmu chybí, má pronajímatel právo k započtení dluhů nájemce až při skončení nájmu.
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Kromě práva na vrácení jistoty má nájemce rovněž právo na úroky z jistoty, a to ode dne jejího poskytnutí do jejího vyplacení. Výše úroků odpovídá alespoň zákonné sazbě.
Pozor! Došlo k změně právní úpravy a na internetu se stále vyskytují neaktualizované články. Dříve bylo možné sjednat jistotu až do výše šestinásobku měsíčního nájemného, nyní je maximální výše jistoty pouze trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud jste od 28.02.2017 zaplatili pronajímateli na jistotu více než trojnásobek měsíčního nájemného, máte právo na vrácení poměrné části peněz.
Rovněž se ve své advokátní praxi setkávám s nájemními smlouvami, kde pronajímatelé vylučují právo nájemce na navrácení jistoty v plné části (například nájemní smlouva uvádí, že 20% z jistoty půjde na vymalování bytu a proto se jistota při skončení nájmu vrací pouze ve výši 80%) nebo které vylučují právo nájemce na úroky z jistoty. Oba citované typy ujednání jsou neplatné pro rozpor se zákonem. Nájemce má při skončení nájmu právo na navrácení celé jistoty, avšak pronajímatel si oproti jistotě může započíst citované dluhy. Pokud žádné dluhy nejsou, není co započíst a jistota se vrací nájemci celá. Pronajímatel má povinnost dát nájemci mimo samotné jistoty i úroky z jistoty. Toto právo nelze smluvně omezit, nájemce může pouze úroky nepožadovat, to však nelze platně sjednat nájemní smlouvou.
Výši úroků lze určit přímo v nájemní smlouvě, avšak nesmí být nižší než zákonná výše. Nikde bohužel není uvedena konkrétní zákonná úroková sazba. Právní praxe z ust. § 1802 občanského zákoníku dovozuje, že jde o úrokovou sazbu odpovídající obvyklým úrokovým sazbám, které požadují banky za úvěry v místě nájmu v době, kdy se jistota sjednává.