Koupě nemovitosti – krok za krokem

Trhu s nemovitostmi se nebývale daří. Nabídky na prodej nemovitostí jsou na každém rohu a mnoho nových domů nebo bytů je prodáno dříve, než jsou dostavěny. Pokud přemýšlíte nad koupí nemovitosti za účelem bydlení, podnikání nebo investice, tento článek Vám krok za krokem poradí, jak na to.

I. Vlastník, nebo realitní kancelář?

Varianty koupě nemovitosti jsou v zásadě dvě. Koupě přímo od vlastníka, nebo zprostředkovaně skrze realitní kanceláří. Realitní kancelář poskytuje vyšší míru jistoty při koupi nemovitosti a zajišťuje právní servis celé transakce. Za své služby si ovšem účtuje zpravidla určité procento z ceny nemovitosti, které bude požadovat zaplatit po uzavření tzn. rezervační smlouvy (uzavírá se v případě, že máte o nemovitost vážný zájem). Na začátku jednání s realitní kanceláří doporučuji ověřit, zdali realitní kancelář zprostředkovává prodej nemovitosti výhradě (exkluzivně). Pokud tomu tak není, může se Vám stát, že po týdnech domlouvání a jednání zjistíte, že již byla Vaše vysněná nemovitost prodána jinou realitní kanceláří nebo přímo vlastníkem.

Pokud se rozhodnete pro koupi přímo od vlastníka je právní pomoc odborníka, advokáta, který se zabývá právem nemovitostí, téměř nevyhnutelná. I jedno nevýhodné ujednání nebo malé opomenutí Vám může způsobit celou řadu problémů.

II. Prohlídka nemovitosti

Na fotografiích Vám padla do oka konkrétní nemovitost a máte zájem o její koupi. Následným krokem je domluva prohlídky nemovitosti, ať už přímo s majitelem nebo s realitní kanceláří. Ač vypadá nemovitost lákavě i při prohlídce, nenechte se zmást. Pečlivě si projděte každý metr a ptejte se osoby zodpovědné za prohlídku. Doporučuji otázky směřující na důvod prodeje nemovitosti, sousedství, stáří nemovitosti, potřebu rekonstrukce nebo údržby nemovitosti (technický stav), zdali je součástí prodeje i vnitřní vybavení nemovitosti, jaká je cena měsíčního provozu nemovitosti či jestli se nemovitost nachází v památkově chráněné zóně. Případně k prohlídce můžete přizvat tzn. inspektora nemovitosti, odborníka, který zhodnotí technický stav nemovitosti.

III. Které dokumenty si vyžádat?

V rámci prohlídky nemovitosti doporučuji vyžádat si veškeré dokumenty, které k nemovitosti náleží, viz:

• aktuální list vlastnictví,
• nabývací titul (kupní nebo darovací smlouva, dědictví atd.),
• doklad totožnosti vlastníka nemovitosti,
• v případě bytu v osobním vlastnictví evidenční list s údaji o poplatcích spojených s užíváním bytu a stanovy sdružení společenství vlastníků jednotek,
• v případě bytu v družstevním vlastnictví navíc nájemní smlouvy, stanovy bytového družstva, informace ohledně výše/splacení anuity (pokud družstvo vzniklo privatizací bytů, které byly původně v obecním vlastnictví), písemné potvrzení od bytového družstva či správce domu, že na bytě neváznou žádné dluhy.

Abyste měli jistotu, že je nemovitost opravdu právně nezávadná, doporučujeme veškeré výše uvedené dokumenty předat k posouzení spolupracujícím advokátům.

IV. Samotná koupě

Nevyhnete se písemnému vyhotovení kupní smlouvy, která bude obsahovat náležitosti stanovené zákonem. Těmi jsou zejména: naprosto přesná specifikace nemovitosti dle požadavků zákona o katastru nemovitostí, specifikace prodávajícího a kupujícího a specifikace kupní ceny a způsobu jejího zaplacení. Smlouvu můžete vyhotovit sami, doporučuji využít ověřené vzory nebo se obrátit na spolupracující advokáty, kteří jsou odborníky na právo nemovitostí. Ti Vám zaručí, že budou Vaše práva maximálně ochráněna a zároveň předejdete potížím s třetími osobami (spoluvlastníky nemovitosti, osobami, které mají předkupní právo k nemovitosti nebo v jejichž prospěch je věcné břemeno, které vázne na nemovitosti apod.) či v řízení u katastrálního úřadu.

Nemovitost můžete koupit výhradně z vlastních finančních prostředků, z hypotéky poskytnuté bankou, případně částečně z vlastních finančních prostředků a částečně z hypotéky poskytnuté bankou. Pokud budete financovat koupi nemovitosti prostřednictvím hypotéky, vstoupí do celé transakce banka, která bude mít zájem na bezproblémovém převodu nemovitosti. Za tímto účelem bude zpravidla vyžadovat zřízení zástavního práva na nemovitosti (za účelem zajištění poskytnuté hypotéky) a rovněž převod finančních prostředků pomocí advokátní nebo jiné úschovy.

Smlouvou o advokátní úschově dochází k velmi silné ochraně stran kupní smlouvy. Pokud by došlo v rámci převodu nemovitosti k jakýmkoliv komplikacím, je to advokát (schovatel), kdo disponuje finančními prostředky na zaplacení kupní ceny a kdo se postará o její vyplacení prodávajícímu (pokud proběhl převod vlastnického práva k nemovitosti v pořádku) nebo zpět kupujícímu (v případě, že k převodu vlastnického práva nedošlo). Banky dobře vědí, proč vyžadují uzavření smlouvy o advokátní úschově, proto doporučuji její uzavření i v případě, že platíte kupní cenu za nemovitosti výhradě z vlastních prostředků.

Spolu s podpisem kupní smlouvy zpravidla dochází i k podpisu návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

V. Řízení u katastrálního úřadu

K převodu vlastnického práva k nemovitosti dochází až jeho vkladem do příslušného katastru nemovitostí. Pokud máte podepsanou kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, zbývá Vám už jenom řádně projít řízením u katastrálního úřadu.

Řízení začíná dnem, kdy je katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad vlastnického práva. Návod na jeho vyplnění najde zde. Kupní smlouva musí obsahovat úředně ověřené podpisy kupujícího a prodávajícího. Návrh na vklad vlastnického práva může být podepsán i pouze jedním z účastníků a podpis nemusí být úředně ověřen.

Samotné řízení trvá cca 25 až 30 dní a bude Vás stát 2 000 Kč. Jeho úspěšné zakončení spočívá v precizním sepsání kupní smlouvy a vyplnění návrhu na vklad. Po zahájení řízení už zpravidla není možné jeho výsledek ovlivnit, např. doplněním informací či listin, a v případě neúspěchu je třeba veškeré dokumenty opravit, podepsat a opětovně podat na katastrální úřad. Pokud byl Váš návrh na vklad zamítnut, doporučujeme Vám obrátit se na spolupracující advokáty, kteří právně posoudí celou situaci a pomůžou Vám s co nejrychlejší nápravou.

VI. Předání nemovitosti

Předání nemovitosti proběhne dle kupní smlouvy. Zpravidla při něm dojde k vyplnění předávacího protokolu, ve kterém bude uveden stav nemovitosti ke dni předání a další skutečnosti. Přesto doporučuji pořídit při předávání nemovitosti podrobnou fotodokumentaci, která Vám zajistí důkazní materiál pro případné spory s prodávajícím.

VII. Zaplacení daně z nabytí nemovité věci

 Vzhledem k současnému návrhu na zrušení daně z nabytí nemovité věci a k rozhodnutí ministryně financí není třeba do 31.12.2020 platit 4% daň z nabytí nemovité věci. Doporučujeme sledovat ve sdělovacích prostředcích informace o dani z nabytí nemovité věci a v případě, že k jejímu zrušení nedojde, uhradit daň nejpozději do 31.12.2020 (či jiné datum, zejména dle případných dalších rozhodnutí ministryně financí).