Předkupní právo související s převodem nemovité věci
Předkupní právo u převodu nemovité věci lze zřídit smluvně nebo může vyplývat ze zákona. V rámci převodu spoluvlastnického podílu k nemovité věci dochází k častých chybám ze strany převodce. Tento článek Vám jednoduše objasní, jak správně postupovat, pokud se Vás předkupní právo k nemovitosti týká.
I. Předkupní právo obecně
Předkupní právo jednoduše řečeno znamená, že má jedna osoba (zákon ji označuje jako předkupníka) právo koupit určitou věc za stejných podmínek jako jiná osoba, které prodávající původně zamýšlel věc prodat.
II. Nabídka k využití předkupního práva
Často se však chybuje právě v postupu, jak nabídku k využití předkupního práva učinit.
Zákon stanoví podmínky nabídky takto:
- nabídka musí být učiněna písemně,
- nabídka musí obsahovat ohlášení všech podmínek,
- v nabídce musí být uvedený obsah smlouvy uzavřené s osobou, které hodláte nemovitost převést do vlastnictví.
Z uvedených podmínek vyplývá, že k řádné nabídce je zapotřebí předem uzavřít smlouvu (ať už darovací nebo kupní) s osobou, které převodce hodlá převést nemovitoou věc do vlastnictví. Převodce je povinen předložit předkupníku veškeré podmínky této smlouvy, což převodce splní, předložením listiny obsahující všechny podmínky smlouvy, nebo předložením samotné smlouvy.
Nabídka je jednostranné právní jednání adresované předkupníku, a kromě obecných náležitostí vyžadovaných zákonem pro právní jednání musí obsahovat jasné vymezení, co je předmět koupě a jaká je výše kupní ceny, jakož i další podmínky či požadavky, za nichž má dojít k prodeji (např. podmínky zaplacení kupní ceny). Vzhledem k tomu, že písemná forma právního jednání předpokládá existenci dvou náležitostí – listiny a podpisu jednající osoby, nepostačí pouhé zaslání uzavřené kupní nebo darovací smlouvy předkupníku s tím, že by si měl domyslet, že se jedná o nabídku k využití předkupního práva. Na tuto skutečnost upozorňujeme, protože jsme se v praxi již vícekrát setkali právě s pouhým zasláním uzavřené smlouvy bez samotné výzvy k uplatnění předkupního práva. V takovém případě ovšem nedojde k naplnění zákonných požadavků ohledně předkupního práva. Opomenutému předkupníku tím vznikne právo na náhradu škody a případně též právo domáhat se přímo na nabyvateli nemovité věci, aby na předkupníka převedl za příslušnou úplatu vlastnické právo k nemovité věci.
III. Jak správně postupovat, když se na Vás vztahují povinnosti z předkupního práva?
Správný postup při učinění nabídky k využití předkupního práva si vysvětlíme na příkladu. Pan Novák chce prodat vlastnické právo k pozemku panu Zemánkovi. Paní Dlouhé svědčí předkupní právo k pozemku ve vlastnictví pana Nováka. Pan Novák uzavře s panem Zemánkem kupní smlouvu, jejímž obsahem je převod vlastnickéhop práva k pozemku. Následně pan Novák vytvoří nabídku k využití předkupního práva a spolu s kopií uzavřené kupní smlouvy ji vhodí do poštovní schránky (nebo ještě lépe pošle doporučeně či osobně předá oproti potvrzení o převzetí) paní Dlouhé. Paní Dlouhá má 3 měsíce od převzetí nabídky k tomu, aby předkupního práva využila. Pan Novák proto počká 3 měsíce, a pokud se mu paní Dlouhá nesdělí, že nabídky chce využít, její předkupní právo v rámci daného převodu zanikne. Pan Novák následně podá návrh na povolení vkladu vlastnického práva u příslušného katastrálního úřadu a úspěšně převede vlastnické právo k pozemkuu na pana Zemánka.
Pro jednoduchost uvádím postup rovněž v bodech.
- Uzavřít smlouvu se zájemcem o nemovitost.
- Vytvořit nabídku k využití předkupního práva pro všechny předkupníky.
- Zaslat nabídku k využití předkupního práva spolu s uzavřenou smlouvou všem předkupníkům.
- Vyčkat 3 měsíce, zdali některý z předkupníkůne využije předkupního práva.
- Platně převést vlastnické právo prostřednictvím katastrálního úřadu.