Prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka je právní jednání, pomocí kterého rozděluje vlastník své vlastnické právo k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, které v sobě zahrnují i spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci; typicky půjde o dům, pozemek, na kterém je dům postaven a případně i vedlejší pozemek. Pro větší názornost budeme dále v článku hovořit o rozdělení domu na jednotky, nikoliv rozdělení vlastnického práva, což je odpovídající právní terminologie.
Prohlášení vlastníka je nutností při developerských projektech. Nejdříve dojde k výstavbě bytového domu a ten je následně rozdělen na jednotlivé bytové a nebytové jednotky. Upozorňujeme, že lze rozdělit na jednotky i rodinný dům. Vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí jsou stále častější případy, kdy společně dvě rodiny koupí vícegenerační dům a rozdělí ho na dvě jednotky. Následně vypořádají spoluvlastnické právo tak, že každá z rodin bude vlastníkem jedné jednotky.
Tip! Rozdělit dům na jednotky a vypořádat spoluvlastnické právo tak, aby měl každý ze spoluvlastníků výlučné právo k jedné jednotce, lze jedním dokumentem. Není proto nutné nejdříve rozdělit dům na jednotky a až poté vypořádat spoluvlastnické právo. Ušetříte tak minimálně 2 000 Kč za poplatky na katastrálním úřadě.
I. Náležitosti prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka musí obsahovat:
- údaje o vlastníku nemovité věci (jméno, příjmení, dat. nar. a bydliště, pokud jde o fyzickou osobu, nebo název, IČ a sídlo, pokud jde o právnickou osobou),
- údaje o pozemku, domu a katastrálním území, ve kterém se budou jednotky nacházet,
- pojmenování, označení a umístění jednotlivých bytů a nebytových prostorů,
- určení a popis společných částí a případně určení, které ze společných částí jsou v režimu výlučného užívání některého z vlastníků jednotky,
- velikost podílů na společných částech,
- věcná práva, jiná práva a jiné právní vady, které přechází na vlastníky jednotek,
- má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek
- nevznikne-li v souvislosti s rozdělením domu na jednotky společenství vlastníků, uvede se v prohlášení vlastníka, kdo bude správcem, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a jednotlivé příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.
Jako přílohy se k prohlášení vlastníka připojí půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů, nebytových prostor a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů a nebytových prostor. Pokud se mění obvod stavby, či se rozdělují anebo scelují pozemky související s rozdělením domu na jednotky, bude přílohou prohlášení vlastníka i geometrický plán. Pokud v domě vznikne společenství vlastníků jednotek, budou přílohou i stanovy tohoto SVJ.
Tip! Jednotky lze vymezit i jako „rozestavěné jednotky“. Pokud spěcháte s vypořádáním spoluvlastnického práva, či vymezením jednotek, není nutné čekat na kolaudační rozhodnutí. Po kolaudaci informujete katastrální úřad o dokončení jednotek a ten zapíše změnu jednotek z rozestavěných na dokončené.
II. Podání na katastrální úřad
Jednotky vzniknou až po zapsání práva do katastru nemovitostí. Proto je nutné podat prohlášení vlastníka spolu se všemi přílohami příslušnému katastrálnímu úřadu. V interaktivní aplikaci (dostupné zde) vyplníte návrh na vklad práv z prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí a k návrhu připojíte:
- prohlášení vlastníka podepsané s úředně ověřeným podpisem; k prohlášení vlastníka sešívačkou přicvakněte veškeré jeho přílohy,
- pokud budete zapisovat rozestavěné jednotky, pak k návrhu připojte prohlášení o stupni rozestavěnosti budovy a stavební povolení,
- pokud rozdělujete nebo scelujete pozemek související s jednotkami, pak k návrhu připojte souhlas obce a stavebního úřadu s rozdělením nebo scelením pozemků,
- pokud na domě nebo pozemcích souvisejících s jednotkami vázne zástavní právo, pak k návrhu připojte i souhlas zástavního věřitele s rozdělením domu na jednotky.
Návrh na vklad stačí podepsat obyčejně. Není třeba úředně ověřeného podpisu. Za podání návrhu zaplatíte správní poplatek ve výši 2 000 Kč.
Prohlášení vlastníka je složitý dokument, který může mít v různých situacích různé podoby. Jsou právní úkony, které za použití dobrého vzoru zvládne i neprávník. Prohlášení vlastníka mezi ně nepatří. Pokud plánujete rozdělit stavbu na jednotky, doporučujeme Vám využít právních služeb spolupracujících advokátů.