Výhody a nevýhody advokátní úschovy kupní ceny při prodeji nemovitosti

Nákup nemovitosti bývá většinou spojen s převodem vysoké finanční částky. Z hlediska jistoty, že kupující za nemovitost zaplatí a prodávající peníze dostane tak, jak bylo ujednáno v kupní smlouvě, se obecně doporučuje uzavřít spolu s kupní smlouvou na nemovitost i tzv. smlouvu o advokátní úschově (nebo též svěřenskou smlouvu). Smlouva o úschově obsahuje kromě kupujícího a prodávajícího ještě nezávislou třetí stranu, která se nazývá schovatel. Schovatelem standardně bude advokát, notář nebo banka, přičemž banka bývá obecně nejdražší a advokát nejlevnější. Úkolem schovatele je garantovat řádný a bezpečný převod peněz od kupujícího prodávajícímu.

I. Jak smlouva o úschově funguje?

Vlastnické právo k nemovitosti kupující nabude až zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud k citovanému zápisu nedojde, kupující se vlastníkem předmětné nemovitosti nestane, ani když už zaplatil prodávajícímu celou kupní cenu.

Podstatou smlouvy o úschově je převod kupní ceny skrze speciální bankoví účet, který schovatel založil pouze pro účel úschovy. Prakticky celý proces vypadá tak, že kupující složí kupní cenu (celou, případně po částech) na účet advokátní úschovy a advokát (schovatel) ji vyplatí prodávajícímu až po splnění podmínek sjednaných ve smlouvě o advokátní úschově. Jde o podmínky, které zaručují, že se kupující opravdu stane vlastníkem nemovitosti, tj. že je již zapsáno vlastnické právo v katastru nemovitostí. Podmínkou k výplatě složené kupní ceny proto bude až samotný zápis vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Pokud podmínky uvedené v smlouvě o advokátní úschově naplněny nebudou, ať u ze strany kupujícího nebo prodávajícího, schovatel pošle peníze (nebo jejich část) zpět kupujícímu.

Prodávající má jistotu, že kupující uhradí celou kupní cenu, neboť bez jejího složení na účet advokátní úschovy nedojde k přepisu vlastnického práva na katastru nemovitostí. Kupující má jistotu, že nabude vlastnické právo k nemovitosti a jeho peníze neskončí v kapse nějakého podvodníka.

II. Výhody a nevýhody smlouvy o úschově

Pokud není uzavřena smlouva o advokátní úschově, vystavuje se jak kupující, tak prodávající riziku, že se nenaplní účel, kvůli kterému celou transakci podnikli.

Pro kupujícího je rizikové, že zaplatí kupní cenu, nebo její část, a nenabude vlastnické právo k nemovitosti (např. proto, že prodávající dříve uzavřel kupní smlouvu s jiným zájemcem a v mezidobí už nemovitost prodal nebo si jednoduše peníze ponechá a k převodu vlastnického práva k nemovitosti nedojde pro chyby v kupní smlouvě nebo může jít o cílený podvod). Kupujícímu v takovém případě většinou nezbyde jiná možnost, než se s prodávajícím roky soudit o nemalé peníze.

Pro prodávajícího je zde zase riziko, že kupující nezaplatí celou kupní cenu, a přitom na něho bude převedeno vlastnické právo k nemovitosti (např. proto, že kupující nedoplatí část kupní ceny, kterou se zavázal doplatit po převodu vlastnického práva). Řešením nepříjemné situace většinou bude opět využití pomoci advokáta a soudní spor s kupujícím.

Neoddiskutovatelnou výhodou smluv o advokátní úschově je proto jistota kupujícího a prodávajícího, že celá transakce dopadne tak, jak si obě strany ujednali ve smlouvách. Pokud dojde k problémům, ať už ze strany prodávajícího nebo kupujícího, smlouva o advokátní úschově zajistí, že druhá strana bude ochráněna. Pokud kupující nesloží peníze do advokátní úschovy, k převodu vlastnického práva nedojde, a naopak pokud z jakéhokoliv důvodu nedojde k převodu vlastnického práva na kupujícího, schovatel složenou kupní cenu vyplatí zpět kupujícímu.

Nevýhody koupě nemovitosti za pomoci advokátní úschovy plynou z větší složitosti celého procesu a představuje je větší časová náročnost, cena smlouvy o advokátní úschově (pohybuje se od zhruba 5 000 až do řádu desítek tisíc korun českých) a větší diskomfort stran procesu, neboť musí podepsat smlouvu o advokátní úschově přímo před advokátem. Advokát je totiž povinen před podpisem smlouvy o advokátní úschově zkontrolovat totožnost smluvních stran a poučit je o povinnostech vyplývajících ze zákona č. 253/2008 Sb., proti praní špinavých peněz.

III. Kdy je téměř nutné smlouvu o úschově uzavřít a kdy se bez ní obejdete?

Obecně lze říct, že převod nemovitosti prostřednictvím advokátní úschovy je vždy bezpečnější a jeho volbou proto nic nezkazíte. Pokud chcete ušetřit peníze a čas nebo se z jakéhokoliv důvodu nemůžete dostavit do advokátní kanceláře, lze v následujících případech provést celou transakci mimo advokátní úschovu.

• Pokud se prodávající a kupující dobře znají a vzájemně si důvěřují, např. se jedná o dlouholeté obchodní partnery nebo příbuzné.
• Jedná-li se o nemovitost s relativně nízkou cenou, např. garáž, kde pro Vás případná ztráta peněz nebude tolik palčivá.
• Z hlediska prodávajícího: Pokud kupující uhradí kupní cenu v plné výši při podpisu kupní smlouvy a zároveň bude smluvními stranami podepsán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který se zaváže na katastrální úřad podat prodávající. Na tuto variantu však kupující s největší pravděpodobností nepřistoupí, neboť je pro něho riziková.
• Z hlediska kupujícího: Pokud kupující uhradí část kupní ceny před podpisem kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a druhou část uhradí až po zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí v jeho prospěch, přičemž návrh na vklad vlastnického práva podá přímo kupující. Na tuto variantu však prodávající s největší pravděpodobností nepřistoupí, neboť je pro něho riziková.

Spolupracující advokáti jsou profesionálové zabývající se převody a právem nemovitostí. Proto Vám rádi poradí, zdali je ve Vašem případě výrazně doporučené smlouvu o advokátní úschově uzavřít či zda je možné relativně bezpečně nemovitost převést i bez advokátní úschovy. Rovněž poskytují plný právní servis související s převodem nemovitostí, a to jak revize a přípravy smluvní dokumentace na míru, tak i zajištění samotného převodu nemovitosti prostřednictvím advokátní úschovy.